*주당 최고 $150에 Digital Realty Trust (NYSE: DLR) 주식 매수를 추천 드립니다.

매일 생성되는 데이터의 양은 기하급수적으로 늘어나고 있습니다...

Statista의 보고에 따르면, 2018년에 인류가 생성한 데이터의 양은 33제타바이트 (zettabytes)였다고 합니다. 이는 330억 테라바이트입니다. 올해에는 47제타바이트의 데이터가 생성되며, 2025년에는 3배가 늘어 147제타바이트에 도달할 것으로 추산됩니다.

 우리가 하는 모든 것이 데이터를 사용, 저장 및 생성합니다. 이 모든 디지털 정보는 관리가 필요합니다.

20년 전, 모든 것은 컴퓨터에 있는 하드 디스크나 CD에 저장되었습니다. 그보다 10년 전에는, 플로피 디스크가 있었죠.

오늘날, 대부분의 데이터는 "클라우드"에 저장됩니다.

클라우드는 전 세계에 있는 일련의 광대한 컴퓨터 창고입니다. 이것은 마치 디지털 자료를 위한 아파트 건물과도 같습니다. 각 시설에는 수 백대의 서버가 있습니다.

이러한 시설의 목표는 세계의 모든 데이터를 안전하게 보관하며 끊임없이 공급하는 것입니다.

귀여운 고양이의 사진을 전화기에 저장하는 대신에 (전화기에 저장하면 공간을 차지하고, 속도가 느려지며, 이미지가 도난되거나 손상될 수 있죠), 이를 Google Drive, iCloud, Dropbox 또는 기타 스토리지 시스템에 백업할 수 있습니다.

여기서, 모든 데이터는 인터넷을 통해 데이터센터 로 전송되어, 사진을 다시 꺼내 보기 전까지는 암호화되어 안전하게 보관됩니다.

비단 고양이의 사진뿐만이 아니죠. 말그대로 온라인에서 하는 모든 것, 심지어 비행기표까지도 클라우드에 보관됩니다(음악 목록, 소셜 미디어 게시물, 문자 메시지 등등...).

데이터가 원격으로 보관되기 때문에, 인터넷에 연결되기만 한다면 어느 기기에서나 데이터에 액세스할 수 있습니다. 그리고 기기가 파손되어도 파일을 잃을 염려가 없습니다.

클라우드가 없었다면, Netflix, YouTube, Instagram, Shopify 및 수 많은 온라인 소매업체들을 이용할 수 없었을 것입니다.

인류가 해를 거듭할수록 수 많은 데이터를 만들어내기 때문에, 데이터 스토리지 용량에 대한 요구가 갈수록 커집니다.

그리고 어딘가에는 이런 데이터들을 저장해야 합니다.

+ 오늘 저희의 추천종목은 이런 트렌드의 맨 앞에 위치해 있습니다.

Digital Realty Trust (NYSE:DLR)는"데이터 센터"를 다른 기업들에게 임대해주는 회사입니다.

 Digital Realty는 전 세계 275여곳의 데이터 센터를 운영하며 샌프란시스코, 마이애미, 더블린, 프랑크푸르트, 도쿄, 그리고 멜번에 이르기까지 최소 44곳의 주요 대도시에 사무소를 두고 있습니다.

전체적으로 이러한 임대용 건물의 연면적은 3,400만 평방피트(약 95만평)에 달합니다. 각 데이터 센터의 평균 면적은 158,000 평방피트(약 4,440평) 이상입니다. 데이터 센터 당 축구장 3개 이상의 면적인 것입니다.

이러한 글로벌 커버리지의 고객들은 IBM, Oracle, Uber, JPMorgan과 같은 거대 테크 및 금융기업들입니다. Digital Realty의 최고 고객은 IBM과 소셜 미디어 거대 기업인 Facebook입니다. 이 두 기업을 합산하면, DLR의 연간 임대 매출액의 ~13%를 차지합니다.

Digital Realty의 전체 고객 수는 2,300여곳에 달합니다.

고객기업의 산업 분야는 기술, 의료 및 금융 시장 등에 분포되어 있습니다.

이들 모두의 한 가지 공통점은 데이터 스토리지에 대한 수요가 빠르게 증가한다는 것입니다.

Digital Realty는 이러한 사업 확장에 대해 준비가 잘 되어 있습니다.

지난 10년간 소셜 미디어 플랫폼에서 Uber 및 Lyft와 같은 승차 공유 서비스 그리고 스마트 TV와 같은 테크놀로지 등, 모든 테크 기업의 성장 스토리를 생각해 보십시오.

이전에는 이러한 것들이 필요할 줄 몰랐습니다. 하지만 이제는 이용하고 있으며, 기본적으로 필수불가결합니다.

이러한 기업들이 성장함에 따라, 데이터 스토리지와 관리에 대한 필요도 증가합니다. 이는 Digital Realty의 매출 및 이익 증가와 직결됩니다.

+ 데이터 스토리지에 대한 수요를 좌우하는 향후 테크놀로지의 성장스토리는 무엇이 될까요?

인공지능("AI")이 하나의 예가 됩니다. AI는 이미 우리 일상의 일부가 되어 있습니다...iPhone의 잠금을 해제하는 얼굴 인식 기술과 Amazon의 가상 어시스턴트인 Alexa가 그 예입니다.

Statista는 2020년도 AI 시장이 $170억 달러에 이를 것으로 추산합니다. 하지만 이것은 초기 단계에 불과합니다. 2025년까지, 이 규모는 $900억 달러로 5배 성장할 것입니다.

이러한 성장의 대부분을 자율주행 차량을 위한 AI가 차지할 것입니다..

리서치 기업인 BI Intelligence는 2025년까지 500,000대 이상의 자율 주행 차량이 운행될 것으로 추정합니다. 전기차 제조사인 Tesla는 현재 자율주행의 선두기업이지만, Apple, Uber, Mercedes-Benz, BMW 등의 기업들이 치고 들어올 것입니다.

AI 기술의 사용처가 증가한다는 것은 데이터의 양이 증가한다는 의미이며 이러한 데이터를 저장할 장소에 대한 수요가 폭증한다는 것입니다. 그 외에도 사물인터넷, 자율주행차 등이 데이터사용량 증가를 가속화시킬 것입니다.

+ 견고하게 증가하는 재무적 수치

지난 12개월 동안, Digital Realty의 총 매출액은 $32억 달러를 넘어섰습니다. 이는 2017년 대비 30% 증가한 규모입니다. 이전 10년 동안, 연평균 성장률은 15%였습니다. 앞으로 10년 동안 일어날 데이터의 기하급수적 증가를 고려할 때, 이러한 수준의 성장이 계속될 가능성이 높습니다.

Digital Realty는 두 가지의 방법으로 수입을 창출합니다.

먼저, 데이터 센터 내의 공간을 임대합니다. 이 사업이 전체에서 가장 큰 부분을 차지합니다.

많은 경우에 Digital Realty는 하나의 고객사에 전체 시설을 임대하여 운영합니다. 이러한 데이터 스토리지 계약이 실행되기까지 시간이 걸리지만( 몇 개월) 일단 계약되면 5~10년간 유효합니다.

이러한 장기계약은 Digital Realty의 매출 및 이익 가시성 (visibility)을 높여줍니다.  또한 이런점으로인해 데이터센터 과잉공급의 위험도 낮습니다. Digital Realty는고객이 확보된 후에만 큰규모의 확장공사를 시작합니다.

하지만 모든 고객이 전체 데이터 센터를 필요로 하는 것은 아닙니다. 또는 대형 고객은 고객에게 더 가까이 다가가기 위해 지리적으로 데이터센터를 분산하길 원합니다.

이러한 고객을 위해, Digital Realty는 많은 고객의 서버를 보유한 시설을 운영합니다. 이러한 시설은 "코로케이션(colocation)"이라고 부릅니다. 코로케이션 계약은 이행하기가 더 쉽습니다. 불과 며칠이면 실행될 수 있습니다. 처음 계약기간은 2~3년으로 시작합니다.

임대 계약이 체결되면, 서버가 셋업되고 데이터가 업로드됩니다. 이를 이전하기는 어려우며 많은 비용이 발생합니다. 코로케이션(colocation) 센터에서 데이터 임대를 다른 곳으로 이전하는 데 $1,500만~2,000만 달러의 비용이 생깁니다.

따라서, Digital Realty는 높은 고객 유지율은 (retention rate) 자랑합니다. 2010년 이래 평균 80% 정도를 유지하고 있습니다.

Digital Realty의 두 번째 수입 원천은 "상호연결 수수료" (interconnection fee) 입니다. 이는 동일 시설 내에서 서로 다른 고객을 연결하거나 또는 하나의 시설에서 다른 시설로 연결함에 따라 부과되는 수수료입니다.

예를 들어, Uber가 승차 공유 서비스 결제를 위해 JPMorgan에 연결하기를 원할 수 있습니다.  이것을 "교차 연결(cross connect)"이라고 부릅니다. Digital Realty는 이러한 데이터 센터 입주사를 서로 연결하는 데 1회성 수수료를 부과한 다음 이 연결의 유지 수수료를 계속 부과합니다.

2020년 6월 현재, Digital Realty의 교차 연결 계약은 16만 건 이상입니다.

교차 연결 계약은 비용 지출이 적기 때문에 임대 계약 자체보다 더 높은 마진을 창출하는 수입 구조입니다. Digital Realty가 상호연결 수입에 대한 이익 마진 정보를 제공하지는 않지만, 높을 것이라고 생각합니다.

저희와 가까운 데이터 센터 임원이 이를 확인해 주었습니다. 교차 연결의 수익성에 관하여 그는,

 "일부 인건비와 재료비가 있지만, 얼마 되지 않으므로, 마진이 상당히 높습니다,"

라고 말했습니다.

상호연결 시장은 아직 초기 단계이지만, 빠르게 성장하고 있으므로, 클라우드 환경의 확산이 계속됨에 따라 고성장 여력이 충분할 것으로 보고 있습니다.

Digital Realty의 상호연결 매출은 2019년에 5% 증가한 전체 매출의 8% 정도를 차지합니다. 더 많은 기업들이 클라우드 애플리케이션을 활용함에 따라 Digital Realty의 고마진 수입이 빠른 속도로 증가할 것으로 예상합니다.

그리고 Digital Realty의 배당수익률 또한 매력적입니다 (~3%). Digital Realty는 대형주로서 안정적이면서도, 성장주이고, 건실한 배당주입니다.

+ 매출성장에 따른 이익 확대

Digital Realty의 강력하면서도 다변화된 매출 증가는 장기적인 이익 증가로 이어졌습니다.

Core Funds From Operation (또는 " FFO", REIT 이익성을 나타내는 측정치)은 2005년 부터 연평균 12%씩 성장했습니다.

이 기업의 FFO는 금융위기 속에서도 상승했습니다. 데이터 생성은 불황과 상관없이 발생하기때문이죠.

이러한 수준의 이익 창출로 REIT가 매년 지불해야 하는 의무 배당금이 증가했습니다.

2005년 투자자들은 배당으로 주당 $1달러를 받았습니다. 그에 비해, 2019년에는 주당 $4.32달러를 지급했습니다. 이는 연평균성장율11% 에 달합니다. (아래차트는 2020년 예상배당금 포함)

+ 대차대조표, 레버리지 및 부동산 소유권

REIT의 대차대조표를 볼 때 두 가지 중요한 레버리지 측정치가 있습니다...

• 자산 대 순부채 (Net debt to asset)
• EBITDA(이자, 세금, 감가상각비 및 상각비 이전 이익) 대 순부채 (Net debt to EBITDA)

이 두가지 수치가 모두 하락 추세입니다. 이는 순부채가 감소하거나, 자산의 규모가 부채 규모 대비 증가함을 의미합니다. 어느 결과라도 좋은 것입니다.

지금은 자산 대비 순부채가 약 50% 정도 됩니다. 이는 회계상 자산가치에 대한 부채 금액을 나타냅니다.

우리가 REIT 자산에 대해 고려해야 하는 또 다른 포인트가 있습니다. 바로 소유 부동산과 임차 부동산입니다. Digital Realty는 데이터센터의 86%를 직접 소유하고 있습니다.

이런 데이터센터 부동산의 실제 가치는 시간이 지남에 따라 상승하므로 소유 부동산은 또 다른 기업가치 창출의 원천이 될 것입니다. (반대로 회계상 자산가치는 감소하거나 구매가로 기록됩니다)

+ 밸류에이션 및 최근 주식 거래 추세

Digital Realty는 현재 Forward P/FFO의 25배에 거래되고있고 동종 기업들의 산업 평균 멀티플은 20배입니다.

Digital Realty부동산에 대한 소유권과 상호연결 수수료의 성장가능성으로 인해 동종기업 대비 프리미엄으로 거래되고 있습니다.

2015년 부터의 주식 가격 상승은 멀티플 확장으로 주도되었습니다.

데이터 스토리지에 대한 수요가 기하급수적으로 증가할 것이라는 데에는 의심의 여지가 없습니다만 주가는 이미 이 회사의 그러한 성장 전망을 반영하고있습니다.

그렇게 때문에 주식이 $150달러(할인가격이 아닌 공정한 가격) 미만에서 거래되는 경우 매수할 것을 추천합니다.

그럴경우 투자자는~3%의 배당을 받게 되며 배당률은 이후 중장기적으로 연평균10% 정도 상승할 것으로 예측됩니다.

(이는 2005년 부터2019년 까지의 배당금 연평균성장률인11%보다 보수적으로 예상한 수치입니다. 하지만 앞으로 데이터와 데이터센터에 대한 수요는 훨씬 더 빠르게 늘어날 전망입니다.)

즉, 더 이상 멀티플 확장이 없이도 총 주주수익은 중장기적으로 매년 13% 정도 예상됩니다.